Při vyjednávání o hypotečním úvěru si dejte pozor nejen na úrokové sazby a dobu fixace, ale také na dobu splatnosti. Pokud již hypoteční úvěr máte, lze ho na konci fixace refinancovat a domluvit se na nižším úroku. Finanční situaci vám může usnadnit také sloučení existujících hypoték do jedné. Při sjednávání hypotéky můžete přidat i pojištění, které vás ochrání v případě, že nebudete schopni splácet.

Úrokové sazby a fixace

Před sjednáváním hypotečního úvěru je důležité spočítat si své finanční možnosti, což můžete učinit prostřednictvím hypotečních kalkulaček nebo osobně při návštěvě banky. Úroková sazba je jedním z nejdůležitějších parametrů. Je velmi užitečné sledovat hypoteční trh v delším časovém horizontu a sjednat si úvěr tehdy, kdy úrokové sazby poklesnou, ovšem například i s možností úvěr následně čerpat až později. Momentálně se však pokles úvěrových sazeb nepředpokládá, ba naopak. Dle mnohých ekonomů se předpokládá vzrůst až na 6 %.

ING. JAKUB ŽIŽKA
Realitní makléř a manažer realitního týmu. Byl vyhlášen jako nejlépe klientsky hodnocený realitní makléř společnosti RE/MAX Alfa a je držitelem elitního ocenění 100% Club, udělovaného nejlepším realitním makléřům bez ohledu na státní příslušnost.www.jakubzizka.cz

Při sjednání hypotečního úvěru je nutné brát v potaz fixaci, což je doba, po kterou banka klientovi garantuje neměnnou úrokovou sazbu. Na konci každého fixačního období je tzv. výročí fixace a nastaví se nová fixace neboli refixace, kdy banka navrhne svému klientovi novou úrokovou sazbu.
Česká národní banka očekává, že do roku a půl inflace klesne na 2 %, čímž by spadly i úrokové sazby. Z toho důvodu je momentálně ideální sjednat si hypoteční úvěr s kratší fixací, na jeden či dva roky. Pokud by se totiž inflace snížila, klesly by i úrokové sazby hypoték.

Doba splatnosti

Při uzavírání hypotečního úvěru je nutné brát v potaz dobu splatnosti. Při kratší době úvěr sice splatíte dříve, a tedy zaplatíte celkově méně na úrocích, ale na úkor vyšší měsíční splátky. Pokud nemusíte hypotéku splatit rychle, např. kvůli věkovému omezení, je lepší sjednat si úvěr na delší dobu. V případě onemocnění a výpadku příjmu nižší splátku určitě oceníte, navíc můžete část svého příjmu investovat. Své finance touto cestou zhodnotíte a následně s nimi předčasně umoříte hypoteční úvěr. Dle zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru lze každý rok splatit až 25 % úvěru zdarma během fixačního období, čímž následně snížíte dobu splatnosti.

Ještě výhodněji se jeví neumořovat každý rok, ale ponechat si ušetřené prostředky jako rezervu a umořit předčasně celý úvěr (např. o 10 let dříve). Výhodou této varianty je finanční rezerva během celé doby splácení úvěru a zároveň, jelikož jde o delší horizont, můžete volit pro zhodnocení svých prostředků možnosti s vyšším výnosem (např. podílové fondy apod.).

Snížení základu daně

U hypotečních úvěrů lze snížit základ daně, je však potřeba doložit to potvrzením o zaplacených úrocích. Tento doklad ve většině případů zasílá daná instituce automaticky. Jde o tzv. nezdanitelnou část základu daně. Maximální výše odpočtu činí 150 000 Kč, což platí pro úvěry sjednané po 1. 1. 2021. U úvěrů sjednaných dříve činí maximální limit 300 000 Kč, viz § 15 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. V případě refinancování úvěru po 1. 1. 2021 platí stále původní ustanovení a limit 300 000 Kč. Pokud byste platili úroky jen za část roku, je třeba maximální limit pokrátit.

Aktuální výstavba bytových domů v lokalitě Zelnice.
Šetří celá rodina. Čtvrtina žadatelů o hypotéku rozpustila své úspory

Při vyřizování hypotečního úvěru je nutné zaplatit několik poplatků, a to za vedení úvěrového účtu, za správu nového účtu, za vyřízení úvěru či za pohyb peněz na účtu. V mnoha případech se však lze s bankou domluvit, tyto poplatky nezaplatit a místo toho navýšit úrokovou sazbu. Poplatky se totiž nedají odečíst ze základu daně, nýbrž zaplacené úroky ano.

Refinancování

Pokud vám končí fixační období, můžete hypotéku refinancovat u jiné banky a získat nižší úrokovou sazbu, s čímž se následně pojí nižší měsíční splátka. Získat lze nejen nižší úrokovou sazbu, ale například také další výhodné podmínky, jako je sleva na další produkty banky, flexibilita hypotečního úvěru či nižší poplatky.

Podmínky jednotlivých bank lze zjistit online, není potřeba se scházet s jednotlivými bankéři. Sledujte nejen úrokovou sazbu, ale především ukazatel RPSN, který říká, jak je úvěr výhodný , či nevýhodný. Dané číslo je uvedené v procentech a informuje o tom, jakou část úvěru (včetně poplatků) musí klient bance zaplatit během jednoho roku (zahrnuje tedy nejen úrok, ale i ostatní náklady jako poplatky za vedení účtu, pojištění schopnosti splácet úvěr a další). Pokud zvažujete přechod k jiné bankovní instituci, srovnejte si nabídky. Nejnižší úrok totiž nemusí nutně znamenat nejvýhodnější investici.

Sloučení existujících hypoték

Konsolidace neboli sloučení hypotečních úvěrů má několik výhod. Především přináší úsporu na poplatcích a také se lze domluvit na nižší úrokové sazbě. Je zbytečné platit poplatky za dva hypoteční úvěry, když je lze spojit do jednoho. Zažádat o sloučení je ale možné pouze tehdy, když vám končí fixační období u obou hypoték ve stejnou dobu.

Aktuální výstavba bytových domů v lokalitě Zelnice.
Češi chtějí hypotéky navzdory vyšším úrokům. Zájem však mají o delší splatnost

Sloučení hypoték využívají zejména lidé, kteří potřebují snížit své měsíční výdaje nebo si prodloužit dobu splatnosti. Důležité je být pro banku důvěryhodným klientem, který vždy platil splátky řádně a včas, jinak nemusí sloučení hypoték banka schválit. Pokud byste měli zájem o konsolidaci úvěrů, je potřeba zjistit si podmínky u každé finanční instituce zvlášť, jelikož nejsou jednotné, každá banka má jiné limity.

Pojištění

Při sjednávání hypotéky si lze zařídit pojištění proti neschopnosti splácet. Tato pojistka se uplatňuje, když jste buď nepřetržitě alespoň 30 kalendářních dní v pracovní neschopnosti, nejméně 30 dní evidováni na úřadu práce, alespoň 30 dní ošetřujete člena rodiny nebo vám byla uznána invalidita III. stupně. Pokud nastane jedna z výše zmíněných situací, banka hradí splátky hypotečního úvěru za vás. Pojištění se uzavírá u banky a výhodou je, že banka poskytuje nižší úrokovou sazbu na hypoteční úvěr.

Druhou možností je životní pojištění, které je však dražší než pojištění proti neschopnosti splácet. Hlavní výhodou je, že v případě výpadku příjmu nebude uhrazena jen splátka hypotéky , ale pojištění pokryje i všechny další výdaje domácnosti. Nevýhodou je složitější proces, jelikož se zde posuzuje zdravotní stav, a pokud se žadatel vyhodnotí jako rizikový, bude mít pojištění dražší.

Dále existuje pojištění nemovitosti, které si však banky kladou jako podmínku, aby měly jistotu, že se s nemovitostí, jíž jim ručíte, nic nestane. Nezapomínejte řešit i pojištění domácnosti. Jde o několik set korun měsíčně, které v případě požáru a jiných katastrof zachrání statisíce z vaší peněženky.

Autor: Jakub Žižka

Dům a zahrada – Měsíčník, který se komplexně zaměřuje na rodinný dům. Věnuje se zejména jeho architektuře, stavbě, rekonstrukci, vybavení a zařízení interiéru a úpravě zahrady. Přináší návštěvy pozoruhodných rodinných domů, názory architektů a odborníků, ale hlavně praktické informace a tipy pro všechny, kdo rodinný dům staví, bydlí v něm či o bydlení ve vlastním sní.