Chalupy jsou hitem. Náročná údržba a opravy ale mohou zájemce odradit

Rekreačních objektů se aktuálně na trhu podle odhadů společnosti Bidli reality objevuje zhruba jen kolem devíti stovek, přitom v loňském létě to bylo ještě okolo dvou tisíc staveb. Nejčastěji azyl v klidu venkova hledají rodiny s dětmi žijící v bytech. Zároveň však přibývá lidí, kteří už vlastní rodinný dům a shánějí druhou nemovitost, určenou čistě na rekreaci. Je celkem nasnadě, že nejlépe se prodávají zrekonstruované chaty či chalupy s napojením na vodu a kanalizaci v oblíbených rekreačních oblastech, jenže těch je pramálo.

Návštěva na statku Slunečná: usedlost skrývá mnohem víc, něž je v seriálu vidět

Na trhu se proto objevují převážně rekreační nemovitosti či venkovské domy, jejichž nové majitele čekají větší či menší opravy, aby jim vytoužený objekt mohl nabídnout pohodlné víkendové bydlení. A časem taky možná bolestivé sundání růžových brýlí při rozhodování, jestli se pustit se do náročné rekonstrukce v řádu milionů korun, nebo nevyhovující objekt bez historické ceny zbourat a postavit si nový dům.

Faktem je, že v atraktivních lokalitách bývá dobrý pozemek, jehož součástí je třeba sad se vzrostlými stromy, mnohdy cennější než samotný dům. Navíc jde o stavbu, která už je zapsaná v katastru nemovitostí, většinou připojená na inženýrské sítě, má zavedenou elektřinu a vodu.

Především při opravě starší nemovitosti vždycky vstupujete na neprobádané území. Zatímco u novostavby se budoucí náklady odhadují snadno, u rekonstrukce domu, který prošel roky užívání a různými zásahy, nikoli. Pokud se naskytne zajímavá nabídka, nebývá čas na dlouhé rozmýšlení, za vámi stojí řada dalších zájemců. Nenechte se ale tlačit do překotného rozhodnutí a nejdřív si nechte posoudit technický stav objektu zkušeným odborníkem. Ten bezpečně pozná nekvalitní opravy, kterými někdy šikulové kryjí rozsáhlé závady.

Statika, vlhkost, rozvody

Z technických parametrů domu je při obhlídce chalupy i chaty důležité věnovat pozornost vlhkosti a statickým poruchám. U domů, které byly postaveny před rokem 1950, často chybí hydroizolace nebo už není funkční. Nadměrnou vlhkost signalizují vlhké fleky na stěnách, opadávající omítka a typický zápach zatuchliny. Orientační měření vlhkosti lze provést vlhkoměrem na stavební materiály.

„Řešení bývá poměrně nákladné, stěny je třeba podříznout nebo použít chemickou injektáž, musíte udělat nové podlahy v celém souvrství včetně hydroizolace a tepelné izolace. Doplňkovým opatřením je pak použití sanačních omítek, odvětraných podlah nebo předstěn,“ říká Martina Hepnerová, autorizovaná inženýrka pozemních staveb, která se profesně mimo jiné zabývá projektováním a inspekcí nemovitostí.

Rodinný dům z kontejnerů je hotový. Vyrostl za osm měsíců

U vlhkého domu ale nestačí jen provést zvolená opatření. Chalupu musíte nechat vyschnout. Ruku v ruce s nedostatečným větráním leckdy dlouhodobě neobývaného stavení a špatně zateplenými konstrukcemi dochází v místnostech často ke srážení vnitřní vlhkosti na chladných površích stěn a stropů. Vlhká omítka je živnou půdou pro spory plísní, které poletují všude kolem. Plísně se tvoří nejčastěji nad okny, v rozích místností a za nábytkem, kde špatně proudí vzduch. Budete se muset postarat o jejich odstranění.

Zdravotní problémy může při vyšších koncentracích způsobit radon, který se uvolňuje do ovzduší z neizolovaného sklepa nebo podlahy staršího domu. Jak je na tom daná lokalita s radonem, zjistíte z radonové mapy. V případě podezření na jeho výskyt lze provést měření odbornou firmou nebo se obrátit na Státní úřad pro jadernou bezpečnost. Vhodným opatření může být například nucené odvětrání domu.

Slabým místem starších objektů bývají technické rozvody. Pokud slouží déle než třicet let, jejich životnost pomalu končí a vás čeká jejich výměna. Ověřte si, je-li elektřina přivedena pomocí zemního kabelu nebo vzdušným vedením, což vám zkomplikuje rekonstrukci střechy, a kde je umístěn elektroměr. V ideálním případě bude na veřejně přístupném místě, například v pilíři v oplocení. Častou variantou je však zastaralá elektroinstalace s hodinami ve fasádě. U elektřiny patří podle Martiny Hepnerové mezi další závady starý domovní rozvaděč, rozvody z hliníkových kabelů a zastaralé vypínače a zásuvky.

Jímky, studny

Problém s chybějící pitnou vodou mívají především chaty vybudované na odlehlých místech. Bývalí majitelé jako náhradu vodovodu někdy vyvrtali vlastní studnu. Měli byste vzít v úvahu, že mohou být potíže s vydatností pramene. Hrozí případné znečištění povrchovými vodami při velkých deštích či při hnojení na nedalekém poli. Nechte si pro jistotu udělat rozbor vody, abyste najisto věděli, že je pitná.

Pokud jsou v chalupě dva zdroje vody, tedy veřejný vodovod i studna, je častou závadou jejich propojení pomocí potrubí. „To je nepřípustné, protože by mohlo dojít ke kontaminaci veřejného vodovodu,“ varuje Martina Hepnerová. Prověřte, kam jsou odváděny splaškové vody. Právě tohle bývá nejslabším místem staveb na venkově. V mnoha obcích stále není vybudována veřejná kanalizace a čistírna odpadních vod.

Dřevostavba stojí stejně jako zděný dům, ale za pár týdnů už bydlíte v novém

„Trativod, tedy přepad z jímky, je z hygienického hlediska nepřípustný,“ upozorňuje inženýrka Hepnerová. Tohle „oblíbené“ řešení některých chalupářů může dlouhodobě kontaminovat například kopanou studnu. Kromě oprav nemovitosti se proto budete muset postarat o legální likvidaci splašků. První cestou bude vybudování dostatečně velké, těsné jímky, která pochopitelně musí být pravidelně vyvážena. Druhou možností je septik s filtrem, odkud jsou přečištěné vody odváděny do potoka nebo do vsaku. Třetí, finančně nejnáročnější cestou se může stát domácí čistírna odpadních vod.

Co se skrývá na půdě

Během prohlídky domu vylezte i na půdu. „Kontrola může odhalit zatékání kvůli chybějící tašce, špatnému oplechování kolem komína nebo kvůli poškozeným okapům a svodům,“ vysvětluje Hepnerová. Dlouho působící voda dokáže na některých konstrukcích napáchat nevratné škody. Zatékání nesvědčí ani zdivu na půdě.

Dřevěný krov a strop mohou být napadeny dřevokazným hmyzem, houbami a plísněmi. Poškozené konstrukce je často nutné vyměnit, což je také finančně náročné. Problematický a potenciálně nebezpečný může být stav komína, do kterého jsou zaústěny spotřebiče na tuhá paliva – krby, kamna či kotle. „Často se setkávám se starými zděnými komíny, které nemají kovovou vložku, zato jsou zanesené sazemi a zdivo nad střechou se rozpadá. Požár takového komína, od kterého může chytit celý dům, je jen otázkou času,“ upozorňuje inženýrka.

Úchvatný vejminek pro aktivní rodiče: žádné schody a minimální náklady

Pokud je objekt vytápěn pomoci kotle, zkontrolujte především jeho funkčnost. Při obhlídce půdního prostoru, kde nebývá zdivo omítáno, můžete objevit nepálené cihly. Zjištění, že váš vysněný domeček u lesa je právě z nich, byť jen částečně, postavený, mívá zásadní význam. „Takovou stavbu je často lepší zbourat, protože zdivo je málo únosné,“ vysvětluje Martina Hepnerová.

Světle šedá krytina na střeše chaty, chalupy či kůlny avizují, že půjde o eternit, přesněji azbestocementové šablony či vlnovky. Tahle nehořlavá krytina prožívala největší slávu v polovině dvacátého století, od roku 1997 je však její používání zakázáno. Drobná vlákna, která uvolňuje, se usazují v plicích a způsobují závažná onemocnění. Při rekonstrukci bude třeba krytinu likvidovat jako nebezpečný odpad s pomocí odborné firmy, což přinese náklady navíc.

Cestou necestou

Důležitou roli hraje také přístupnost pozemku. Než si například koupíte romantickou chatičku v jezerní kotlině, zjistěte si, v jakém stavu bývá během celého roku komunikace, po které se k ní dostanete. Ideální je asfaltová nebo zpevněná štěrková cesta ve vlastnictví obce, kraje či státu. Plány na rozšíření malého víkendového domečku může zhatit omezení velikosti domu například na dvacet pět metrů čtverečních, které bývá v některých chatových osadách.

Oproti jiným nemovitostem překvapivě také můžete narazit na přísnější podmínky při získávání hypotéky. Nejde jen větší potřebu vlastních financí, běžných je minimálně dvacet procent. Chata musí stát na vlastním pozemku. To také vypadá jako samozřejmost, existují však spousty drobných staveb na pozemcích dlouhodobě pronajatých například od Lesů ČR či od obcí.