OTÁZKA: „Dobrý den, uzavřel jsem s realitní kanceláří rezervační smlouvu na koupi bytu. Poté mi však neschválili hypotéku, a tudíž jsem byl nucen rezervační smlouvu ukončit. Realitní makléř mi řekl, že vše chápe, a já jsem považoval věc za uzavřenou. Za několik dní mi ale přišla výzva od realitky, abych jim zaplatil smluvní pokutu ve výši několika desítek tisíc korun.  Má realitka na toto právo?" (Jiří Ž. z Předměřic)

ODPOVĚĎ: Dobrý den, z vašeho dotazu vyplývá, že stranou uzavřené rezervační smlouvy jste byl pouze vy, jakožto zájemce o koupi, a realitní kancelář, jakožto zprostředkovatel prodeje. Jestliže však nebyla rezervační smlouva uzavřena i s prodávajícím, pak po vás nelze vymáhat splnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu, k čemuž jste se v rezervační smlouvě zavázal.

Jinými slovy je váš závazek uzavřít vlastní smlouvu o koupi bytové jednotky obsažený v rezervační smlouvě neplatný, a to pro rozpor se zákonem. Jelikož smluvní pokuta zajišťuje v daném případě splnění neplatně sjednaného hlavního závazku (tj. povinnosti uzavřít kupní smlouvu), pak po vás realitní kancelář nemůže požadovat zaplacení, neboť hlavní závazek neexistuje. Uvedené závěry se opírají o judikaturu Nejvyššího soudu ČR.

Podroužek & Moník, advokátní kancelář (www.akhradec.cz)

Vaše dotazy do právní poradny posílejte na jiri.fejgl@denik.cz.